Muitos imóveis são levados a leilão porque alguém não pagou uma dívida. Pode ser o próprio financiamento daquele bem, feito por meio de um tipo de contrato onde tenha sido ofertado como garantia de “alienação fiduciária”, que prevê a realização de leilão após um determinado período de atraso, ou por outra dívida que está sendo cobrada judicialmente. Se a pessoa não paga, o juiz determina o leilão de algum bem seu para a quitação do débito. Em ambos os episódios, o imóvel vai a leilão mesmo estando ocupado.
Nesses casos, geralmente quem está com a posse do bem é o devedor ou um inquilino. Caberá ao comprador, após adquirir o direito de propriedade, tomar as providências necessárias para ter a restituição da posse. Embora represente uma dificuldade para quem compra, essa condição também aumenta muito a oportunidade de adquirir o imóvel por preço bem inferior ao de mercado.
Quem vende o bem tem a obrigação de informar se ele está ocupado, sob pena de ter o negócio desfeito e arcar com prejuízos. “Essa informação é tão importante que, às vezes, o imóvel nem está ocupado, mas como o vendedor ainda não tem as chaves em mãos, prefere colocar no edital que está para não ter problemas depois”, explica Cristiane Bonetti, advogada do departamento de imóveis da Sodré Santoro, maior organização de leilões do Brasil.
Como proceder
Se o edital diz que o imóvel está ocupado, a primeira recomendação é visitar o local para confirmar a informação. E, na medida do possível, procure saber qual é a determinação da pessoa que tem a posse de permanecer no local após a transferência da propriedade.
Após a compra, o ideal é tentar uma negociação amigável antes de buscar as vias judiciais. Caso não resolva, a saída é buscar a Justiça. Nesse caso, você terá que contratar um advogado e entrar com um processo pedindo a imissão na posse. “Mas a via judicial costuma demorar mais. Não existe um prazo específico e cada caso é analisado individualmente com suas particularidades”, diz Cristiane Bonetti.
Um detalhe importante: após a compra, todas as despesas que recaem sobre o imóvel, como IPTU e condomínio, passam a ser da sua responsabilidade. Você poderá entrar com ação judicial específica para obter o ressarcimento dos valores de quem está ocupando o imóvel, mas deverá pagá-las primeiro.
A negociação é sempre o melhor caminho, segundo o leiloeiro Moacir De Santi, da Sodré Santoro. “Converse com o atual morador, negocie um prazo para a saída ou até uma ajuda financeira para a mudança. Cerca de 50% dos casos são resolvidos amigavelmente”, ele afirma.